利回りを計算しよう

東京オリンピックが近づいてきました。

不動産投資の状況も数年前とはずいぶん違います。

アベノミクスの影響で、銀行の融資をサラリーマン大家が受けやすくなった影響もあり、不動産投資の競争も激化してます。

低金利でお金を貸してくれても、物件の利回りが低すぎると、投資の意味がありません。

物件の利回りと借入利率との差(イールドギャップ)が大きければ大きいほど、良い物件といえます。

1億円、表面利回り8%(一億円☓8%=800万円)のアパートを金利1.5%(1億円☓1.5%=150万円)のフルローンで買った場合、イールドギャップは650万円ということになります。

この金額ならば適正といえます。

一方、同じ物件を金利4.5%・1億円☓4.5%=450万円で借りると、イールドギャップは350万円。

管理費など諸経費などを考えたら、この金額は非常に不安だといえます。

もし、金利4.5%で借入するならば自己資金を4000万円程度用意すべきです。そうでなければ非常にリスキーな投資といえるでしょう。

いい感じの物件を目の前にすると、どうしても「欲しい」という欲求が強くなるものです。

金利や返済計画、管理費、毎年かかる税金などの計算を疎かにしてしまいがち。

また近い将来の実質利回りを想定しても、これは、常に満室であり家賃下落が起きないという前提としたあくまで「予想利回り」でしかないのです。

将来にわたる収益を想定するには、周辺の賃貸マーケットの需給バランスも調べなければなりません。

借入金を起こして投資をした場合、借入金利が少しでも上昇すると、その金利と実質利回りがほぼ同じになり、収支がとんとんという状態になります。

最悪、借入金利のほうが実質利回りを上回る事態もありえます。

見かけの利回りに惑わされないようにご注意ください。

 

 

 

 

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